El derecho a la propiedad inmobiliaria forma parte de la mayoría de los ordenamientos jurídicos occidentales. De hecho, la Ley del Catastro Nacional expresa que se trata del “derecho real por excelencia”.
Esta visión occidental -otras culturas como las aborígenes se consideran parte de la tierra y sus dueñas- se remonta al derecho romano. Sin embargo, ha habido variaciones conceptuales desde el derecho absoluto concebido por la antigua Roma, hasta las legislaciones actuales que no permiten a una persona hacer cuanto quiera con su inmueble.
“El derecho a la propiedad no puede ser tan absoluto que impida que una sociedad se desarrolle conforme a una planificación. Si uno deja que cada particular haga lo que quiera y la ciudad no tiene programación, llega un momento en que no la podemos arreglar”, dice el argentino Gustavo Marcelo García, director de Catastro de Córdoba, Argentina.
García, quien estuvo en el país como parte de la Maestría en Derecho Inmobiliario y Registral impartida por Unibe, señala que la gran migración campesina experimentada por muchos países a partir de las décadas de 1960 y 1970 dio lugar a la aparición de megaurbes que, por falta de planificación, enfrentan complicaciones ambientales y de servicios difíciles de solucionar.
Catastro
Entre las herramientas con que cuentan los países para la planificación territorial se encuentra el catastro. El Estado toma decisiones a partir de los datos económicos, descriptivos y estadísticos que este registra.
“El catastro sirve para dar información territorial. Administra datos territoriales, y sobre la base de esa información, los poderes públicos deben elaborar sus propuestas”, explica García, quien es ingeniero agrimensor especializado en Ordenamiento Territorial y Saneamiento de Títulos, Agrimensura Legal y Catastro.
El catastro tiene otra importante función: contribuir a la seguridad jurídica.
“El Estado garantiza la protección del derecho a la propiedad -comenta García-, pero nadie puede proteger lo que no se conoce”.
Este derecho se protege solo cuando se conocen sus partes: a quién se debe proteger (el propietario) y qué se debe proteger (el inmueble).
Determinar las características del objeto (límites, ubicación y geometría) compete el agrimensor.
“El trabajo del agrimensor, a nivel de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, es importante porque se trabaja sobre el objeto”, señala García.
Importantes avances han influido en la labor de mensura y catastro. Van desde la tecnología para medir hasta la tecnología de dibujo, y pasan por el cálculo y procesamiento de los datos.
“Estamos muy cerca de, entre comillas, llegar a enviar datos, no planos. El plano es un soporte de papel que nos queda como rezago de lo antiguo. Es un cambio de paradigma muy grande, pero estaremos en capacidad de llegar a enviar datos y hacer desaparecer el papel”, afirma García.
Asegura que existen condiciones técnicas para crear motores de búsqueda con las informaciones de los catastros; sin embargo, la implementación de este tipo de proyectos es delicada.
“Si yo permito un motor de búsqueda que pueda buscar las propiedades de una persona estaría poniendo en evidencia el patrimonio completo de una persona y eso es una decisión política. Por un lado, está la transparencia que es buena para que los funcionarios muestren su patrimonio y, por otro lado, está la seguridad”, advierte el experto.
Consultoría
Gustavo Marcelo García trabajó como consultor para el Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras del país. Más tarde, entre 2009 y 2011, fungió como gerente de Gestión de Sistemas del Programa de Consolidación de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Según él, el mayor problema que existía en el país era la constancia anotada, figura que permitía vender parte de un inmueble sin que estuviera debidamente determinada.
Las constancias anotadas, señala, generaban grandes conflictos para el registro.
MAESTRÍA EN DERECHO INMOBILIARIO Y REGISTRAL
Más allá de la parte física, la naturaleza del inmueble es jurídica.
Sobre este tema habló Gustavo Marcelo García en la charla “El inmueble como objeto de registro: naturaleza y características”.
La actividad se realizó en el marco de la Maestría en Derecho Inmobiliario y Registral impartida por Unibe.
Desirée Barinas, coordinadora de dicha maestría, dice que esta fue creada por las necesidades surgidas a raíz de los más recientes cambios en la legislación inmobiliaria.
“Parte del objetivo es aprender cómo garantizar los derechos en los tribunales, pero también fomentar la seguridad jurídica preventiva, es decir, evitar los conflictos y asesorar debidamente a las personas para el desarrollo inmobiliario”, dice Barinas.
La seguridad jurídica, en lo referente al derecho de propiedad inmobiliaria tiene un impacto directo en el desarrollo social e inmobiliario.
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