La Fundación Institucionalidad y Justicia, INC. (FINJUS) a raíz de un diagnóstico realizado al sistema de justicia inmobiliario, advierte sobre la grave crisis que afecta a este importante eje de la seguridad jurídica y la economía nacional, debido al estancamiento y deterioro progresivo de los cambios introducidos por la reforma iniciada con la promulgación de la Ley 108 del 2005. A pesar de que el derecho de propiedad juega un rol esencial en el desarrollo social y económico, que su eficiencia se encuentra directamente vinculada al funcionamiento general de su modelo de gobierno, en la actualidad existe una alta preocupación debido al incorrecto funcionamiento y regulación que se observa en nuestro sistema de justicia inmobiliaria.
En este sentido, la FINJUS entregó al Presidente de la Suprema Corte de Justicia un informe sobre el impacto de algunos de los elementos centrales que hoy amenazan el necesario proceso de modernización de la Justicia Inmobiliaria, cuyos principales aspectos se detallan a continuación.
Al momento de la promulgación de la actual Ley Inmobilaria 108-05, nuestra atención estaba concentrada en la urgencia de que se atendieran problemas fundamentales como la adecuación del Sistema Torrens, que se encontraba atrapado en normas jurídicas obsoletas y adaptarlo a los tiempos modernos, así como la transformación de las prácticas y técnicas históricas aplicables a la mensura, titulación y tráfico jurídico inmobiliario en general, e implementación de nuevas tecnologías y procesos pertinentes a la organización, operación y gestión de los diversos órganos que componen la hoy Jurisdicción Inmobiliaria.
En este sentido, tras las iniciativas encaminadas desde el 1997 para dar inicio al proceso de reforma y modernización de nuestro sistema inmobiliario, FINJUS entiende que en dicho proceso se alcanzaron avances visibles tanto en lo normativo como en la infraestructura, en especial en aspectos tales como la puesta en funcionamiento de Salas de Consultas diseminadas a nivel nacional, la digitalización de los libros de títulos y planos, la implementación de nuevos formatos de papelería, así como el funcionamiento de una Unidad de Cartografía, dependiente de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que ha creado una serie de capas de información, a través de la vectorización de planos, logrando identificar una buena cantidad de solapamientos a nivel nacional.
Sin embargo, en el análisis de la situación actual resaltan problemas tales como el aumento desbordado de los expedientes, la falta de coordinación interinstitucional y la carencia de recursos, factores que por su carácter complejo tienen una amplia gama de efectos negativos.
En el área normativa se identifica como factor negativo el continuo choque entre el sistema de derecho civil de origen francés y el sistema registral de origen australiano, que pese a los esfuerzos realizados no se han podido integrar plenamente. Asimismo se reportan graves distorsiones en el funcionamiento interno de la Jurisdicción inmobiliaria, que ameritan la intervención por parte del Poder Judicial y la sociedad, entre las cuales se encuentran:
i) Las constantes dilaciones en los Registros de Títulos y la preocupante mora judicial de todo el sistema de justicia inmobiliaria;
ii) La larga duración de los procesos de deslinde, los cuales han aumentado radicalmente ante la restricciones relativas a las Constancias Anotadas;
iii) El traslado injustificado de técnicos especializados o su sustitución.
iv) Debilidades en el sistema de estadísticas de los procesos técnicos y judiciales, que permitan a la sociedad tener una clara idea de los retos a enfrentar y soluciones a proponer
v) La no aplicación de un sistema de consecuencias ante las actuaciones indebidas de actores que tienen un rol preponderante en el sistema, como es el caso de los agrimensores, por ejemplo en los casos de expedientes desplazados por falta de capacitación técnica en georreferenciación satelital o de manera intencional con fines ilícitos mediante acciones contra propietarios de terrenos registrados o en el ámbito de terrenos no saneados en las áreas protegidas
vi) Los vacíos legales y técnicos que predominan en sectores de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales (DNMC) y la falta de aplicación de novedosas figuras previstas en la normativa, como el caso del diagnóstico catastral descrito en el Reglamento General de Mensuras Catastrales;
vii) La falta de unificación de criterios entre los actores del sistema, principalmente en la DNMC que no está al día con las tecnologías de punta geoespaciales para el posicionamiento de las parcelas incluyendo la revisión del reglamento de mensuras catastrales que no se revisa desde el 2009.
viii) Las dificultades en la implementación del Sistema de Gestión y Automatización Registral (SIGAR) y su posterior flexibilización con el nuevo SIGAR Flexible, con el cual se aumenta la facultad discrecional en el área registral.
ix) La necesidad de que la Unidad de Cartografía, adscrita a la Dirección Nacional de Mensuras catastrales, se le dote de un estatuto legal en base a la Ley y el reglamento de Mensuras Catastrales, de forma que pueda cumplir adecuadamente con sus funciones y decidir sobre los asuntos que le competen en base a las inspecciones de campo de dicha Dirección.
x) La urgencia de la implementación de un proceso administrativo adecuado para que la DNMC proceda a hacer una inspección cartográfica para determinar la validez o no de las parcelas solapadas aprobadas y proceder a notificar por oficio al Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente cuando detecte estos casos, luego de que sean inspeccionados en campo por la DNMC.
Esta situación de crisis real en el sistema inmobiliario adquiere ribetes dramáticos si tomamos en consideración que sólo por el número de litis inmobiliarias por solapamientos en curso, nos exponemos a que en menos de 2 años colapse el sistema judicial inmobiliario. Si ese colapso se produjera constituiría el más grave atentado a la seguridad jurídica y estabilidad económica que el país podría sufrir, con consecuencias catastróficas.
Consideramos que lamentablemente la combinación de factores internos y externos al Poder Judicial ha limitado el efecto de los años de reforma inmobiliaria, la cual debió tener un mayor impacto en la actualidad. A esto tendríamos que sumar las evidencias de falta de voluntad y resistencia de algunas autoridades locales de la Jurisdicción Inmobiliaria que, en ciertos momentos, aun teniendo a su alcance las herramientas y el apoyo necesario para producir cambios, se han visto atrapados por lógicas parciales o particulares.
Se reconoce que el Estado ha realizado importantes inversiones y dedicado grandes esfuerzos para mejorar la justicia inmobiliaria y el registro de la propiedad. Sin embargo, se han producido estancamientos y retrocesos que debilitan los logros alcanzados. Esto es recogido en informes internacionales sobre factibilidad de negocios, como es el Informe Doing Business 2014 del Banco Mundial, que registra que nuestro país obtuvo importantes mejoras de 2005 a 2009, pero que desde entonces, ha venido empeorando su posicionamiento en el área del registro de propiedad, pasando en 2013 del puesto 111 al 115, lo que pone en tela de juicio la seguridad jurídica del derecho de propiedad y las inversiones inmobiliarias tanto nacionales como internacionales. No es de extrañar la información que hemos recogido en el sentido de que algunos inversionistas extranjeros con interés en el turismo han desistido de concretar sus proyectos al no sentirse seguros por la situación que prevalece en el derecho de propiedad en el área inmobiliaria.
Para FINJUS las posibles soluciones a las deficiencias de la justicia inmobiliaria deben ser abordados con una visión integral, propositiva y participativa, de forma que los programas e iniciativas que se emprendan sean técnicamente depuradas y estén socialmente legitimadas, como resultado de un amplio consenso entre todos los sectores involucrados.
En este sentido consideramos que la determinación de las prioridades para la solución de los problemas actuales será el resultado de la visión y compromiso de los distintos sectores involucrados, en base a estrategias y recursos adecuados. Sugerimos que para encarar la situación planteada el Poder Judicial convoque a un Espacio Técnico donde expertos, empresarios, actores del sistema y organizaciones representativas discutan organizadamente las iniciativas urgentes que deberían emprenderse para trillar una vía de solución al cúmulo de problemas señalados.
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